Practical Architecture: What I bought - spotting diamonds in the rough
What we almost bought
This was at a point in 2016 in Oslo where a lot of apartments would go before the viewing through private bids, so-called “couping”. The market was insane and people were buying apartments for 4-5 million NOK unseen! Statistics showed that the housing market in Oslo rose by 23,3% in 2016! (Norway in total by 12,3%)
We were open to explore different scenarios. Urban and pedestrian friendly, or more remote and closer to nature? Small townhouses, or efficient apartments? It was all about the perfect combination. I was mostly looking for somewhere I could apply some practical architecture and take theory into practice, but then I found this 50sq.m pearl done by Bonum:
Sleek white minimalist deisign, fancy modern interpretations of arks in the living room
Black kitchens and a rooftop balcony to pop the Crémant on after a long day.
A freshly refurbished loft in an old courtyard block, with white stained, wide-spaced parquet, fancy slim arcs clad in white stained plywood. A black sleek kitchen, a little outdoor nook, 2 bedrooms, bath, and large open living spaces. Facades on two sides, giving plenty of daylight. And even if the formal square meter number was low, the floor area was actually huge due to the slanted ceilings.
It was located in a calm, yet an urban area of Oslo, and I was in love even before I saw it in person.
So I decided to jump on the zeitgeist and YOLO coup it. Unseen. Before the open house. I sent the realtor a mail a week before the open house telling him I would like to buy it privately for 4.5m NOK unseen. The realtor took it to his clients, but I didn’t hear anything from him for a few hours, so I got on with my life and went out for drinks with some friends. at 11 pm the realtor called me back and told me the sellers made me a counter-offer of 4.6mill.
Me, being the responsible kind of person that bids a few million for an apartment unseen, decided that this didn’t seem like a bad idea, and told the realtor that I would like to accept the counterbid, on one condition: That I got until the next morning to sober up before officially accepting it. I figured I had done my share of drunken shopping on Amazon, and decided that to escalate that to real estate perhaps wasn’t a pattern I would like to nurture.
As the realtor and the client did not want to give me until the morning to answer, the deal fell through the deal, and I decided not to be the kind of Oslo stereotype that buys apartments over the phone with borrowed money holding a glass of prosecco at some douchey bar at Vulkan.
So where is what we actually bought
Wallpaper for days
Yes thats real faux grass in the hallways
Slightly dated kitchen
Fancy bathtub to soak in after a long day of …who am I kidding, we were never going to touch that tub.
Now, why would we buy this?
Honestly, we found it at a price where I could design it to be whatever I wanted it to be, not like we were going to keep the bathroom or anything right? It was priced in such a way in the market that when accounting for the potential costs of refurbishing, I’d at most land on average flat market value for the area.
We paid 4,550,000 NOK for this apartment (that’s 555,340USD for anyone curious at the time of writing). Which placed the price per square meter at 49,450NOK. I checked comparable, but fresher apartments in the same zip code and area, which gave me another key number: The average price/square meter in the area was 60,000NOK at that time.
So assuming the apartment was fresh and “at market value” I’d be worth 5,520,000 NOK at the time of our purchase. That meant that I had a budget of 965,000 NOK to refurb for, just breaking even with the average market. To me that was plenty of time to maneuver, we’ll get back to some budget numbers in a later post.
Cost and budget:
price paid: 4,550,000 NOK
price/sqm: 49,450 NOK
average price/sqm in area: 60,000 NOK
assumed price if “at market quality”: 5,520,000 NOK
budget to play with: 965,000 NOK
You can do a lot with an apartment and a decent budget. and I knew my girlfriend and myself were ready to invest massive sweat equity into this place. So after some deliberation, and passing on a third apartment I managed to talk my girlfriend out of buying something liveable and instead investing in this piece of shit together with me. It had good bones. It had a great location for us, close to subways, quiet, child-friendly, close to nature. Buying child-friendly as a DINK couple made sense for several reasons, we could obviously in the future be considered children, but also it’s like buying a station wagon, you’ll always be able to sell a station wagon to a family in a few years right?
I checked my directions, the apartment had two balconies, one smaller east-facing one, with morning sun until noon (the breakfast balcony as it later became) and one huge west-facing one, that was sunny until it set behind some neighboring buildings late in the summer evenings. It was a dual aspect apartment, so even though it is deep (13m deep, plus covered balconies) it had good light and potential for creating a draft through on warm summer days.
And lastly, the number of openable windows, our key metric for “number of bedrooms”-potential. We had 4 windows spaced in such a way that they would work as great bedrooms, on top of the balcony door and windows for the living room. So for those of you that are good at math, that’s an apartment sold with 3 bedrooms, with a potential for a 4th. And that my friends, is one of the surest ways to increase value in the apartment housing market today!
Next time we’ll go over the key identified potentials, we’ll have a real look at the plans and why they shone in my eyes like gold when I saw them, and we’ll talk about the greatest tax loophole in Norway since before WWII
Flux as a constant
A reminder to all of us: We are the flux generation. The only thing constant in our lives, in this timeline of post Moore’s Law of exponential growth of computing, is change. We have more computing power than we know what to with it. And things are changing fast.
Whatever we learned five years ago about the tools we use, that’s all outdated. Whatever we exited our universities knowing, that’s all ancient history. The generation before us had to transition from pen and paper to computers, but the computers were still used as a straight stick, a piece and charcoal, and perhaps a slide rule. What a fucking waste.
We however are aware that every tool we use is temporary, the app we invest in learning today will be replaced tomorrow. The codes we use will be replaced by new code once its half-life has been reached. And the skillset we have today will have to be updated, replaced, refreshed constantly.
And we are conditioned to this, it is not a negative, it is just the normal of our lives. We went from dos to win 3.11, all the way to macOS or whatever else our branch lead us to, we branch out, we switch branches, we are toolset fluid, and that is the biggest strength of our generation’s professional development.
This is not news, McKinsey writes about reskilling and the next normal every day these days it seems, Kaizen, flux, reskilling, upskilling, as CEO of McKinsey Norway said:
- ‘Imagine learning a set of skills at 22, and expect that to last for the rest of your professional life?’
Accepting that we are in flux is the first step towards being forever employable, or more important being forever prosperous, and enterprising. Both personally, professionally, be it in employment or on your own two feet.
The next is the mindful acquisition of relevant skills and tech, which is my reminder to myself, always be learning. Never waste a year without learning something new. However being mindful of what you’re acquiring is equally important, as the branches are more like a dense forest than a clear path, don’t get distracted, be mindful of what you learn.
The last reminder is to reject the hustle culture, never fall into the trap of believing everything you do is to become good at something, to sell it, maintain balance in all that you do. I like this quote by E.F. Schumacher:
- ‘Work and leisure are complementary parts of the same living process and cannot be separated without destroying the joy of work and the bliss of leisure.’
One of my new skillset goals for 2021 was to maintain content production here, I was thinking that a biweekly update, big or small, would be an achievable goal that wouldn’t break my back. Right now it’s mid-March, so roughly a quarter into the year, and I’m 0 for 24 currently. However, that’s due to change. With Spacemaker getting purchased by Autodesk, there have been new contracts to sign, a new round of approval of content production here, new levels of engagement. Again: Just some more flux.
So let’s boot up again, 1 for 24, here’s to 23 more this year!
Cover photo by Adomas Aleno on Unsplash
Practical Architecture: What I look for when looking at apartments
Architecture can be so many things, as lofty as designing urban space, and as practical as where should the toilet sit.
This series, Practical Architecture, is for when I ask myself, in the famous words of Amy Deasismont “What’s in it for me?”
..You know besides a rewarding profession, a creative spark in life, a chance to change how people interact with the world and their built environment, a series of employable skills, and so on…
Practical architecture is about how I apply architecture to real-world situations, often my own personal life, in order to benefit from architecture beyond the profession of architecture. Now don’t get me wrong, I am a huge fan of “big” architecture, large ideas, how we shape the world around me. I mean my job is literally on using AI to design better cities. But sometimes I get the chance to act on my own environment directly, in a way that benefits me directly, and that too is pretty awesome.
The case study for this series is my own apartment that I bought back in 2017. I’ll be talking about investing in apartments, what to look for, what to avoid, what to DIY and where to hire contractors. I’ll write about how to increase your apartments value, how to build cashflow from your apartment, but also what it takes to create a flexible home for a growing family in a housing market a lot struggle to enter. These things are connected.
Act 1: What I’m shopping for when shopping for apartments - quality hunting
Location, location, location,
is the mantra we all hear when talking about real estate. The location of your shack directly influences the value of your investment. In high-end areas, the location could be worth 10x, 20x the real value of the actual building on said location.
You can find 20mill NOK villa properties in high-end areas of Oslo, where the value assessment of the building itself is 1,6mill NOK in the taxman's eyes. meaning the location is worth the remaining 18,4mill NOK. Insane right? And the other way around in less attractive locations.
Apartments are seriously influenced by these factors. Make sure that you are not buying somewhere unattractive by accident, if you do, you’ll have to hope the next buyer is as stupid as you were. However do consider if you really want to buy the apartment in the hottest area of town, they may be overpriced!
Quality hunting; Where is north?
Be aware of things beyond the living room in the house or apartment you’re considering. Do you know which way north is? Awareness of this will help you understand if you’ll get afternoon sun on your balcony if your bedrooms are catching the morning rays and so on.
Do you have a “quiet side” in your apartment? Somewhere facing away from busy streets, where you’ll sleep quietly even as the buses or trams or drunken night owls pass by outside your building?
Consider also when you’ll be available in the apartment to enjoy the qualities of the apartment. If you’ve got great sun conditions on your balcony, but it fades behind a neighboring building at 16:00, you won’t have a chance to enjoy it on weekdays when you return from work at 18:00.
Are you in a hot environment? Arizona? Perhaps you’d prefer your panorama windows in your apartment to rather be north-facing, not exposing your whole apartment to the searing sun all day, and either returning from work to an easy bake oven or to have an air-con bill take a substantial chunk of your earnings?
It’s basic stuff, but always worth remembering. The first thing I ask myself when I enter an apartment I’m considering is, therefore, “Where is north?” and then try to envision the life of this apartment, the flow of the day, the late nights drinking wine, the early mornings waking up, does the space have potential?
The number of windows, hunting for that extra bedroom!
One of the easiest ways to increase your return on investment is to buy an apartment capable of being transformed into an apartment with one more bedroom. Within reason of course, nobody needs a 7 bedroom apartment. That extra bedroom is worth a lot more than it’ll cost you to build it. A two-bedroom apartment is potentially a family unit, while a one-bedroom apartment is a bachelor pad with no extra room for guests (unless they couch surf or join you in bed that is).
An extra bedroom is a home office, it’s a flatmate sharing your rent, it’s a storage area, a guest room, a nursery. An extra bedroom is an asset! realtors will likely upgrade your valuation, banks may lend you more money, angels will descend from the sky singing your lamentations. ..Well, maybe not quite.
A quick rule of thumb is to browse your prospective apartment for the number of openable windows. A bedroom typically needs a window, some daylight, some fresh air. If you’ve got more windows than you’ve got rooms that need windows (so that’s excluding closets, bathrooms, and halls, potentially kitchens depending on location) then you might have an opportunity to upgrade the apartment to add another bedroom.
We are looking for the number of existing windows in apartments because unlike in houses, you likely can’t just knock down part of a facade and add another window to your flat. There are rules and you likely don’t even own the facade of your own apartment, that’s typically the property of the building owner which you may or may not be a shareholder of.
Now unconditionally mashing in another bedroom is no guarantee, you may eat too much of the other spaces for it to make sense, but often you’ll find that you can sacrifice a kitchen dining table area for another room, and still have your dinner in the living room. You may find that your living room at 25m2, could potentially be 18m2 and still be an acceptable space.
Beware though, moving a kitchen to an open kitchen solution in the living room, in order to turn the original kitchen into a bedroom, may prove more costly than it’s worth. Well, be looking into the economics of this later.
The key here is “acceptable”. You’ll likely make some trade-offs, and it’s personal what is an acceptable trade-off, and what isn’t. Personally, I want my real estate to have the potential to work for me, even my primary residence. Others may prefer the luxury of not doing that. The potential I said, that means I don’t have to, but it could if I wanted it to.
The unfortunate situation of the five-year-old bathroom
Nothing bugs me more than to find relatively newly renovated bathrooms. The problem isn’t the new bathrooms, if they look good then great, but people do the darndest things. Whenever I enter one of these bathrooms with yellowish tiles and “a personal touch” my bidding power instantly drops by the cost of redoing the bathroom. I can’t live with some people’s poor excuse for style. And of course, the other people prospecting the apartment things it looks great and is willing to bid that much higher than me all of a sudden.
The alternative is the system bathrooms done by professional developers. Nothing screams bland like 20x40 white tiles, with dark grey 20x20 tiles on the floor, and corner close and openable shower zone.
Bathrooms are by far the most expensive room to upgrade, lucky there are ways to upgrade a bathroom without needing to rip everything out, as long as it’s functional.
But the dream is to find a bathroom that is past its lifetime, giving you an excuse to impose your own poor taste on the next buyer! It’s not rational, but for an architect, it is indeed the dream.
The economy of the apartment complex
Don’t be a sucker, do some basic financial analysis of the complex you’re considering. Are there any major upgrades planned, what will that cost, how much will your apartments costs increase? Major upgrades can be good or bad. Perhaps you’re looking at somewhere there is a plan to add balconies, a massive asset! But do understand what’s going to happen with this building the next years, and account for it when placing your bid.
Closing words
The advice above may be basic, or it may be news to you. We start with the general and dive down into the specifics as we go along. Next Act, I’ll be diving into what I almost bought, unseen and Prosecco drunk, and what I ended up buying in the end.
Jesper Staahl.
Hey! Are you lost? So am I. And that’s ok.
Hey! I am an architect at Spacemaker, a cloud-based AI software, empowering teams to collaborate, analyze, and design real estate sites. I am also the sole proprietor of Staahl Arkitektur, a base of operation from which I design homes. Previously I was a project lead and partner in an Oslo based architecture office. Most of my professional career in Architecture has been about digital transformation in the AEC-industry. I work closely with architects on how to best utilize the tools available to us. I give talks, build things, share ideas, and occasionally doodle.
Most of my texts are in Norwegian, as they focus on the Norwegian market. But anything relevant internationally will be in English. I know, it’s a bit schizophrenic. I haven’t made up my mind, may never make up my mind.
If there is something you think I should translate, give me a shout!
Bruk av BIM i reguleringsplaner, skisseprosjekt og tidlig prosjekteringsfase hos arkitekter
I denne artikkelen vil jeg belyse metoder å bruke BIM i tidlig faser av byggeprosjekter for å frigjøre ressurser for arkitektfaget å øke effektiviteten i prosjekteringsfasen, studiet ser etter måter å hel- eller halv-automatisere kontroller rundt bestemmende faktorer, faste elementer, og å kunne vektlegge verdier for å oppnå parametriske justeringer av prosjektet.
Artikkelens tema vil utforskes gjennom et litteraturstudie i beslektede og relevante oppgaver skrevet om temaene rundt bruk av BIM i tidlige prosjekteringsfaser, og siden drøfte deres relevans og mulig overføring til artikkelens fokus. Problemstillingen handler om kartlegging av dagens bruk av BIM og prosesser i tidlig prosjekteringsfase hos arkitekter, byggherre, planleggere, rådgivende ingeniører. Artikkelen er todelt, med en introduksjon til hvorfor det er aktuelt å se på bruk av BIM hos arkitekten (førstemann på ballen prinsippet) og insentiver arkitekten har for å bruke BIM, fulgt av materiale som belyser muligheter og metoder som eksisterer i dag i BIM. I drøftingen vil jeg kommentere hvor BIM er kommet langt, og hvor det, etter min erfaring, er kommet til kort for tidlig prosjekteringsfaser. Artikkelen baserer seg kun på utført litteraturstudie av fagbøker og fagoppgaver om tema, grunnet tidsbegrensningene er det ikke utført særlig til kildekritikk. Kildene bruker igjen sine kilder, som jeg i tilfeller har fulgt for å få mer utdypende kommentarer som omfavner tema i denne artikkelen.
Om Arkitekten og BIM
Bruk av BIM i tidligere prosjekteringsfaser og skissefaser hos arkitekter er en utfordring fordi det i det tradisjonelle “normaloppdraget” for arkitekter gjerne bare allokeres 10-15% av prosjektets ressurser. Erfaringsmessig vil et arkitekt-team kun bruke 15-25% av arkitektoppdragets honorar fram mot rammesøknad, i tillegg er det “i Norge vanlig at utredninger i tidligfase, mulighetsstudier og programmeringsarbeid betraktes som en egen oppgavetype med egen kontrakt” (Lundevall, 2015, s. 57). “Prosjekteringsmetodikken og BIM-teknologien forutsetter i dag at en rekke spørsmål - ikke minst knyttet til materialbruk og detaljutforming - må fastlegges tidligere enn før. (...) Ressursbruken i “normalprosjektet” endres.” (Lundevall, 2015, s. 56). Med andre ord, arkitekter lager skisseprosjekter og tilbudsmateriale, på små andeler av det totale arkitekthonoraret, med den forutsetningen at det er behov for stor andel av arkitektarbeid i sammenheng med detaljprosjekteringen av prosjekter.
Arbeidet i detaljfasen vil av mange arkitekter oppleves som det faglig mest krevende. Årsaken kan være mange: Det skal tas endelige valg av materialer og konstruksjoner, all dimonsjonering og tekniske detaljer skal tilfredsstille forskriftskrav, og tegningsmaterialet skal være forståeli og presist for ikke-arkitekter (Lundevall, 2015, s. 63)
Det virker å være konsensus både fra arkitekt-standen men også fra akademia, og entreprenørsiden at “BIM endrer prosessene og når ting bør utføres for å få ut gevinsten” (Godager, 2018, s. 80) Dette betyr at for gode BIM prosjekter, med det eksisterende top-down spredningen av BIM i byggebransjen er det de som er først på ballen, ie. arkitekter som bør være lengst fremme i bruk av BIM for at hele byggebransjen skal tjene på den digitale utviklingen som BIM tilbyr.
Om prosjekterendes bruk av BIM-basert modellsjekking og rammeverk for smart modellsjekk for universell utforming
“I dagens prosjekter som prosjekteres med BIM er det vanlig å kjøre modellen gjennom en kollisjonskontroll (Clash Detection). Dette er en kontroll som sjekker modellen for kollisjoner mellom bygningselementer.” (Leer-Salvesen, 2016, s. 11) BIM-kollisjonstester er derimot bare overflaten av hva en BMC, BIM-based Model Check, kan gjøre. Kollisjonstester av rør, ventilasjon mot konstruksjon er eksempelet som oftes brukes, men dette er i seg selv en reaktiv kontroll, ikke en parametrisk støtte for prosjekterende. BMC består av tre hovedelementer, programvare, regelsett og BIM-filer. Utfordringen med BMC er avhengigheten til kvalitet på BIM-modellen, men også definisjon av regelsettet.
Ved riktig bruk av BIM-elementer med egenskaper knyttet til bruk og dimensjoner kan regelsettet knyttes mot elementer i modellen for en modellsjekk. Dette forutsetter at modellen er utviklet med disse kvalitetene. Jo mer ryddig jo bedre, her finnes det derimot også detaljeringsgrader som overgår behovet for å hente ut kontroller. (Leer-Salvesen, 2016, s. 22)
Regelsettet kan utvikles til å se på for eksempel universell utforming. I Leer-Salvesens studier bruker han innebygde UU kontroller basert på ISO standard i Solibri Model Checker, men støter gjennom sine intervju med informanter på utfordringer både i regelverker som ikke er tilpasset en digital hverdag, men også problemer med behov for detaljeringsgrader som går forbi nivået man ønsker å ligge på i den aktuelle fasen av et prosjekt. En av informatene beskriver dette på en veldig gjenkjennelig situasjon, som jeg som arkitekt kjenner igjen fra utallige samtaler på kontoret rundt dørslag og TEK10/17s krav til 30cm felt fra vegg til dørblad (egentlig til dørhåndtak?)
”(...)Ta for eksempel sidefeltskravet. Den går ikke fra der du har tatt ut hull for døra. Regelen sier at det skal være 300mm fra vegg til dørblad. Men så ligger det gjerne en liten karm der, en liten fuge, og en toleranse her på 10mm, og så en karm og så kommer dørbladet. Men det er vanskelig å konfigurere akkurat den avstanden der i modellen. Så da må en eventuelt sette seg ned og se på døra, hvor bred er døra, hva er toleransen og så videre. Og dette kan forandre seg fra dør til dør, og da må du bruke tid på å lage en spesialsydd regel. De centimeterne der, særlig i leilighetsbygg, er veldig viktige. (Aktør 1)” (Leer-Salvesen, 2016, s. 42)
En annen utfording er regler som ikke er kvantiserbare, men skjønnsspørsmål.
“Aspelund (2010) skrev en masteroppgave der bestemmelsene i NS 11001-1:2009 og NS 11001-2:2009 ble systematisert i tabeller og vurdert hvorvidt de egner seg for implementering i digitale regelsett. Hennes konklusjon var at om lag 16% og 17% av de respektive standardene kan implementeres og sjekkes av en regelsjekker” (Leer-Salvesen, 2016, s. 25)
Hva ligges egentlig i regelen om offentlige bygg som sier “Kommunikasjonsveier skal være enkle å finne fra atkomsthallen og resepsjonsområdet”? Er det direkte sikt-linje? Korrekt skilting? Naturlige gangmønstre? Kan det kvalitfiseres?
Videreutviklingen av ISO standarder for kontroll av elementer som UU er å lage egne regelsett. Salvesen beskriver her at man kan lage custom regelsett om “hva som helst”, for eksempel best-practice valg og andre regler som ikke nødvendigvis kommer fra en ISO standard, men personlige preferanser for kontoret. (Leer-Salvesen, 2016, s. 48)
Om parametrisk design som beslutningsstøtte
Kan regelsetting brukes til å gjøre designavgjørelser? I en masteroppgave skrevet av Martin Diklestad i 2018, kalt BIM - Parametrisk Design som beslutningsstøtte (Dagslysberegninger) utforsker masterstudenten Diklestad mulighetene for å kode parametere for å la programmet i seg seg gjøre designavgjørelser, og teste disse mot et ideal. Computational Design eller parametrisk design i sammenheng med BIM gir muligheter for å ta direkte design-avgjørelser basert på parametere, regler. Dette gir anledning for å simulere flere alternativer og vekte disse mot hverandre i generasjoner, med intensjoner om å skape mutasjoner som er bedre enn tidligere inputs. (Dilkestad, 2018, s. 29) Dette kan skje semi-automatisk, hvor bruker-input kan skje mellom generasjoner for å vekte forskjellige kvaliteter i parametere. Denne vektingen kan også være automatisk, eller etter lister og regelsett. Når mutasjonen når sitt zenit kan forslagene fremstilles enten visuelt, i modell eller matematisk, avhengig av framtidig bruk av data. (Dilkestad, 2018, s. 56)
Dilkestad bruker først og fremst Revit og Dynamo som rammeverk for å utføre de parametriske vurderingene, men ser mer potensiale enn han får resultater i sin master oppgave:
“De valgte verktøyene (Revit og Dynamo) gir delvis positive resultater, men lever de fremdeles ikke opp til forventningene. Bruken av NSGA II-funksjonen er antatt å levere gode resultater i henhold til problemstillingen, men verktøyene klarer ikke å gjengi denne til sitt fulle potensiale. Hovedproblemet med verktøyene er tid og minneforbruk (RAM), noe som gjør dem ugunstige for større prosjekter.“ (Dilkestad, 2018, s. II)
Om BIM i tilbudsfasen hos entreprenørbedriften
Kravene til BIM hos arkitekter er stadig økende, og presset kommer fra entreprenørsiden. Dette skyldes mye at selv med lav LOD, Level Of Development, modeller, så åpner det døren for mye mer effektiv kalkulering av bygg enn ved den tradisjonelle ark, tusj og tommestokk metoden. Det er viktig at nivået av LOD må være definert før kalkylen er startet. BIM kan kun kalkulere mengder av objekter som er i modellen, og abstraksjoner, tegnefeil vil føre til at man ikke kan stole på resultatet av kalkylen. (Aarnes, 2017, s. 40) Igjen vises forskjellen mellom ideell bruk av BIM som metode, og kontraktsbaserte leveranser slik de foreligger i dag mellom arkitekter, rådgivende fag, entreprenør og andre aktører:
To av hovedgrunnene til at arkitekter og rådgivere ikke ønsker å dele modellen med entreprenør er nettopp at de ikke ønsker å gi dem tilgang til firmaets private objektbiliotek, men også at de ikke ønsker å holdes ansvarlig for feil med modellen dersom det er kun plantegninger som er fastsatt igjennom kontrakt (Hardin & McCool, 2015).
Varierende kvalitet på leverte IFC filer, skaper mistillit til IFC modeller for kalkulatører, uten at de nødvendigvis har midlene til å rette eller prosjektere på filene, eller i det hele tatt se hva som er problemet med modellen. Dette betyr at IFC filene burde holde en standard, som pt. Ikke er definert.
I dag tyder mye på at nytten av å anvende IFC-modellen ikke er like stor som den burde være og at det ikke finnes en felles forståelse av hva man kan forvente av IFC-modellen. At kalkulatørene er skeptisk til å ta i bruk BIM er resultatet, så lenge man ikke kan stole på kvaliteten til IFCmodellen, noe som vil være en barriere for anvendelse av BIM i tilbudsfasen.(Aarnes, 2017, s. 85)
I oppsummering;
Det er flere alternativer for bruk av BIM i tidligfase, i reguleringsplaner og skisseprosjekt, men basert på undersøkte studier virker det for meg som at det i stor grad er mye potensiale, og lite tilrettelagt nytte. Det er på et pilotstadie, hvor metodene så vel som mulighetene og utfordringene stadig oppdages fortløpende. Mange av studiene omtalt konkluderer med at det er best om det føres inn i en slags standard, for å skape tillit og brukbarhet av modellene som kommer ut av skisseprosjekter mot en detaljprosjekteringsfase og senere bygge og driftsfaser.
Det er definitivt en utfordring at for BIM er en fremoverlent og tungt investert i arbeid tidlig, noe som totalt gjennom byggeprosessen gir gode muligheter, samtidig som de finansielle investeringene ofte er svakest akkurat i dette leddet av byggeprosessen. Å anvende BIM i skisseprosjekter kan definitivt være til arkitektens beste, og mulighetene for å bruke BIM for å gjøre egenkontroller, teste alternativer, gjøre studier er et gode, et gode som ser ut til å lide av kontraktuelle forhold i byggebransjen, da arkitekter ikke vil “gå god for” kalkulerbare masser fra et skisseprosjekt, nettopp fordi det i seg selv er akkurat det; en skisse. BIM brukt slik som kalkulatørene, entreprenørene og ingeniørene ser verdien i, er ikke den type BIM arkitekten ser for seg, BIM må gjøre jobben din enklere eller bedre, for at man skal ønske å benytte det. Og overvekten av fordelene med BIM er ironisk nok etablert tidlig, men utnyttet sent, heller enn en cost-benefit fordel som kommer samtidig. Arkitektene investerer i BIM, og entreprenører og sluttbrukere henter ut gevinsten. Dette insentiverer ikke mye til å utvikle BIM på tidligfase i byggeprosjekter. Det kan derfor virke som at den tradisjonelle metodikken i arkitektbransjen motstrider metodikken i BIM, fordi up-front kostnadene av å bruke BIM gjerne presses over på arkitektkontoret, som må forskuttere store poster for å etablere en BIM-modell som skal følges og utvikles gjennom senere prosjektering.
Når det er sagt så er mulighetene, forbi det som er demonstrert i byggebransjen i dag store. Spesielt med regelsjekk og parametrisk design. For arkitekter er det i estetiske-, praktiske- og tekniske-nøkkelsituasjoner at arkitekturen ligger. Man lager seg et sett med regler, “minst 3.6m benkeplate på 3r leiligheter”, “etterstrebe alltid tosidige leiligheter”, “snusirkel som overlapper stiplet garderober i gangen skaper gode entréer for funksjonsfriske brukere”, “lettvegger uten mye elektriske føringer gir fleksibilitet i planløsningen”; er alle eksempler på “regler”/nøkler en arkitekt kan ha når han designer planløsninger i store prosjekter. Dersom disse reglene kan kodes, og parametrisk reagere på avgjørelsene i leilighetsplaner, gjerne modulært, så er man kommet langt i å utnytte noen av mulighetene BIM gir arkitekten i tidligfase. Sjekker på TEK regler likeså, en pålitelig UU-kontroll ville frigjort veldig mye ressurser på arkitektkontor, og trygget framtidig framdrift.
Dersom man snur litt på metoden, og tenker på arkitektur som en programmerer er det kun evne som setter begrensninger til muligheter, eksempelvis kan jeg lett se for meg at jeg selv skulle kunne lage en prototype av parametrisk design av våtrom, et rom så er så tettpakket i teknikk og regler at det nesten er binært om rommene er gjort riktig eller ikke, variasjoner av teknisk, sjakter, membraner, snusirkler, også en subjektiv arkitekt-vurdering av overflater vil være alt som trengs for å “kode” et ferdig baderom uten å selv tegne et eneste objekt.
Bruk av BIM i reguleringsplaner er allerede her, og det er på sin plass i denne artikkelen å nevne start-ups som Spacemaker (www.spacemaker.ai) som allerede i dag tilbyr profesjonelle aktører digitale analyser av tomter, hvor man parametrisk kan vekte forskjellige verdier på tomter, sollys, støy, typologi, og få utforsket mulighetene ved dette.
Det er allerede i studiene beskrevet over sett på analyser av solforhold, og reaktive justeringer i arkitekturen som følge av vekting og regelsett. Dette er computational design, og viser klart at parametrisk design kan brukes til å langt mer enn å kun lage interessante former.
Jo flere av slike ting som kan automatiseres, sjekker, regelsett, parametere. Og jo flere bestemmelser som kan kodes og analyseres av programvare, jo mer frihet vil en arkitekt få til å revidere og vurdere disse reglene, både eksterne og interne. Det skjer lite debattering og tenkning rundt riktig bruk av regler, og denne søken etter gode løsninger for å skape gode rom ligger i kjernen i det å drive med arkitektur.
Kilder:
Aarnes, Anders Akre. (2017). BIM i tilbudsfasen,(Masteroppgave, Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet). Hentet fra https://brage.bibsys.no/xmlui/handle/11250/2452275
Dilkestad, Martin. (2018). BIM - Parametrisk Design som beslutningsstøtte (Dagslysberegninger),(Masteroppgave, Universitetet i Stavanger). Hentet fra https://brage.bibsys.no/xmlui/handle/11250/2565722
Hardin, B. & Mccool, D. (2015): BIM and Construction Management : Proven Tools,
Methods, and Workflows. Hoboken, Wiley.
Godager, Bjørn. (2018, 22. august).Digitalisering og bruk av BIM i bygge-prosjekter. Innlegg presentert ved NTNU Gjøvik.
Leer-Salvesen, Philip. (2016). Prosjekterendes bruk av BIMbasert modellsjekking og utvikling av rammeverk for en smart modellsjekk for universell utforming,(Masteroppgave, Norges miljø- og biovitenskapelig universitet). Hentet fra https://brage.bibsys.no/xmlui/handle/11250/2402959
Lundevall, T. (2015). Arkitektarbeid, Profesjonskunnskap for arkitekter (1. Utgave). Bergen: Fagbokforlaget.
Spacemaker. (u.å.). Products. Hentet 17. Okt 2018 fra https://spacemaker.ai/
Problematikken rundt BIM og kontraktuelle forhold.
Tilstanden i dag virker tydelig som at BIM introduseres top-down, det er de store aktørene, som tvinger igjennom BIM, hvilket er logisk da det er disse som også tjener mest på å benytte BIM. Det er mindre avvik i mindre byggerier, og større sjanse for store avvik i større prosjekter. Dette gjør at statsbygg, AF-gruppen og slike store aktører fronter BIM, mer enn de uavhengige arkitektkontorene, de små entreprenørene etc.
Det er også tydelig at byggebransjen stadig lider av en problematikk rundt kompetanse, det er i byggebransjen at høyt akademiske utdanninger møter fagfolk, gjerne med lite etterutdanning, lite teori og selv de høyt utdannede sliter med å bruke BIM (riktig).
BIM har en del igjen før det blir intuitivt nok til at selv brukere med lavere kompetanse får til å bruke dette direkte. Jeg har tidligere snakket om ‘direkte bruk’ av BIM og ‘indirekte nytte’ av BIM. Her i ligger nøkkelen mener jeg, det kan ikke forventes at for eksempel en murer kan tegne BIM modeller, eller at han skal orientere seg i en 3d-modell, men det er derimot helt klart at han vil tjene godt på at det er 4d-planlagt, slik at han får materialene når han trenger de i byggeprosessen, at han har mulighet til å hente oppdaterte tegninger i kiosk og at han har mindre nedetid.
Hvilket leder til neste tema, erstatning av metoder. I økende prosjektering av BIM og VDC, er erstatning av tradisjonelle metoder aktuelle. Det virker at det igjen er en oppblomstring av modul-basert prosjektering og bygging, og bruk av roboter på byggeplass. Materialer som støtter dette vil derfor også kanskje blomstre.
BIM virker som et verktøy som er mest revolusjonerende i planleggingen og bruksfasen, ikke som prosjektering. En arkitekt vil tegne det samme prosjektet enten det er i Autocad eller Revit mer eller mindre, det er først i planleggingen at BIM virker å skinne. Visualisering er en bonus i samarbeidet, men det er ikke i mine øyne en “game changer”.
Det er stadig tekniske utfordringer med åpne filformater, og tillit til IFC materialet som produserer. Dette er kritisk og må fortsatt forbedres, alternativt må man ta det for det er. Det virker i dag som at lean BIM modeller, forenklede versjoner av BIM gjør det lettere for folk å begynne med BIM på sine kontorer. Samtidig virker det som akademia, NTNUs forelesere inkludert, har en helt annen ambisjon for hva BIM skal brukes til. Akademia snakker om hvordan BIM kan brukes i framtiden uten realitetsorientert erfaring fra byggebransjen. Byggebransjen er den minst digitaliserte bransjen i verden.
Jeg mener at det er tendenser til ekkokammer situasjoner i fagmiljøene rundt BIM. Og problemet mener jeg ligger i at vi snakker om å bruke noe, ikke å utvikle noe. I motsetning til spesielt programmeringsmiljøet, hvor utvikler av verktøy og bruker av verktøy er en og samme person i mye høyere grad enn i BIM-miljøet, så ser man at det er flere steg mellom aktørene i BIM.
Det er også større utfordringer i hvordan man ideelt sett samarbeider i BIM ikke er overensstemmelse med kontraktuelle leveranser av materialer. Siden aktørene i prosjekteringstadiet, i byggestadiet og i drift- og bruksstadiet gjerne har kontraktuelle begrensninger for hva de leverer, og gjerne ikke vil “levere mer enn vi er kontraktuelt bundet til” så låser det opp en god del av potensialet som BIM har.
Samtidig ønsker man generelt ikke i dag å tegne en hovedentreprise i kommersiell bygging fordi det tar for lang tid å få bygget ferdig tegnet før det prises og selges, så folk jobber på estimater i stedet for fakta. Dette virker å være lite forenlig med mulighetene som ligger i BIM.
Selvsagt, om byggherre, prosjekterende og utførende er én og samme aktør vil mulighetene i BIM virke helt åpenlyse. Jeg ser med spenning på tendensene til at større konsulentselskap spiser opp arkitektkontor, dette vil langt på vei løse mye av problematikken rundt BIM og kontraktuelle forhold.
Spørsmålet er, hvordan kan vi få til en itterativ bruk av BIM i totalentepriser?